Montag, 4. Juli 2016

Niedrige Zinsen und Preissteigerungen


Dank Niedrigzinsen ist der Abtrag für Immobilienkredite noch günstig. (Bild: presseweller)



Lieber bald oder erst später eine Immobilie kaufen?/ Verschiedene Faktoren wichtig 

Siegen. 4. Juli 2016 (DialogPrW). Niedrige Zinsen sind für Bauherren und Immobilienkäufer wunderbar. Sie ermöglichen einen Eigenheimbesitz zu mietähnlichen Konditionen und zum Teil sogar noch deutlich darunter. Viele können heute sagen: „Unser eigenes Haus kostet uns monatlich weit weniger monatlichen Abtrag, als die Miete für ein vergleichbares Objekt.“ Andererseits steigen die Grundstücks- und Immobilienpreise sowie dadurch bedingt auch die Mietpreise in vielen Ballungsgebieten und den so genannten Speckgürteln ringsum. Machen die niedrigen Zinsen die Preissteigerung wett? Ein Beispiel dazu sowie zu Zinsen und Abtrag insgesamt.

Mietet man eine Wohnung mit 120 Quadratmetern (qm) Wohnfläche kann es sein, dass man sogar schon in Mittelstädten je nach Region und Wohngebiet eine Netto-Kaltmiete von 720 Euro zahlt, in gefragten Großstädten und Umgebung vielleicht über 850 Euro und deutlich mehr. Investiert man in ein Eigenheim als Gebrauchtimmobilie, muss man je nach diesen Regionen zum Beispiel 180.000 oder auch 280.000 Euro für ein solches Haus bezahlen. In kleineren Städten und noch mehr im Umland auf dem Land kann alles deutlich preiswerter sein! Bleiben wir im Modell 1 bei dem Bestandshaus in einer Mittelstadt, einem Kaufpreis von 200.000 Euro. Mit Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Umschreibung und eventuellen Maklerkosten sind wir schon schnell bei fast 230.000 Euro, dazu kommen noch Renovierung und Umzug. Im Beispiel gehen wir daher von 260.000 Euro aus. Bei 1,5 Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wird Ihr Abtrag bei 6500 Jahr liegen, also im Monat rund 542 Euro. Klar, Abtrag günstiger als Miete.

Eigenkapital ist immer gut
Dabei ist nicht berücksichtigt, ob Sie Eigenkapital eingesetzt haben. Aber wer mal kaufen oder bauen will, sollte mehr als ein bisschen auf der hohen Kante haben, ob in angesparten Bausparverträgen oder auf dem Sparkonto. Das ist wichtig für die Kreditlinie und Vorgaben der Bank. Zu prüfen ist ebenfalls, inwieweit bei der Renovierung des Objekts Eigenleistungen einfließen können. Ist ja logisch: Mindert sich der Gesamtkreditbetrag, sinkt auch der monatliche Abtrag.

Erst noch sparen und später kaufen?
Gehen wir einmal davon aus, dass die Kostensteigerungen im Immobilienbereich besonders in gefragten Lagen je nach Marktlage noch eine gewisse Zeit anhalten. Ihr Wunschobjekt oder ein ähnliches Haus könnte, Modell 2, bei einer Preissteigerung von fünf Prozent in einem Jahr statt 200.000 nun 210.000 Euro kosten. Sparen Sie in einem Jahr 10.000 Euro für Immobilienkaufzwecke? Wenn nein, ist zu überlegen, jetzt zu kaufen, schließlich gibt es
noch ein zweites Risiko: die Zinsen.
Niemand kann vorhersagen, wie hoch die Baukreditzinsen in ein oder zwei Jahren liegen, wenn auch zurzeit (Juni 2016) noch eher von einer Stagnation gesprochen wird. Bei dem globalisierten und schwer durchschaubarem Finanzmarkt und der Entwicklung der EU und deren Wirtschafts- und Finanzmarkt gibt es zumindest keine Garantie für Niedrigzins. Neben der eventuellen Kostensteigerung beim Immobilienkauf wäre dann auch noch der erhöhte Zins zu verkraften. Schon wenn nach einem Jahr der Zinssatz bei um die 2,5 Prozent läge, wäre dem obigen Beispiel nach für das dann teurere Objekt nicht ein Zins- und Tilgungsbetrag von 6500 Euro pro Jahr zu zahlen, sondern – bei unveränderten Nebenkosten wie in Modell 1, Gesamt also 270.000 – von 9450 Euro, monatlich also knapp 788. Klare Sache: deutlich teuer! Und das bezüglich der Zinsen für die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung. In zehn Jahren leisten Sie also bei Modell 1 einen Gesamtbetrag von 65.000 Euro an die Bank oder Sparkasse, in Modell 2 mit höherem Preis und höheren Zinsen bereits sage und schreibe 94.500 Euro, wobei aber der anrechenbare Tilgungsanteil wegen des höheren Zinssatzes leicht höher ist. Da heißt, nach zehn Jahren haben Sie bei Modell 2 etwas mehr von der Kreditsumme getilgt.

Trotzdem ...
Wie das auch alles noch so relativ überschaubar ist:
1.Überstürzen Sie nicht den Kauf. Prüfen Sie vor allen Dingen, ob ein Haus- oder Wohnungskauf finanziell tragbar ist, wobei auch Ihr Eigenkapital und Ihr Einkommen wichtig sind. Lassen Sie sich bei Bank oder (Bau-)Sparkasse beraten, ob und bis zu welcher Höhe Sie einen Immobilienkredit bekommen könnten, und wenn ja, zu welchem Zinssatz. Sie können sich dann auch gleich dazu informieren, welche Unterlagen Sie im Fall des Falles alle benötigen. Am besten informieren Sie sich bei mehreren Kreditinstituten.
2. Zurzeit scheint eher eine langfristige Festschreibung sinnvoll, da mit einem noch größeren Zinsrückgang bei Bauzinskrediten kaum zu rechnen ist. Im Endeffekt muss man das aber selbst einschätzen. Fragen Sie daher zu den meist leicht höheren Zinskonditionen für beispielsweise 15 Jahre an und auch, ob Zwischentilgungen möglich sind.
3. Rechnen Sie für sich in Familie oder Partnerschaft durch, ob Sie den Abtrag langfristig problemlos tragen können. In den Grundversionen laufen diese üblichen Tilgungskredite je nach Tilgung und Zinssatz etwa 28 und bis um die 40 Jahre! Klar, vor persönlichen Änderungen in Beruf, Einkommen usw. ist man nie gefeit. Das bleibt stets – aber auch bei der Miete – das persönliche Risiko.

Mit diesen Grundlagen aus Bankberatung und eigener Einschätzung haben Sie eine Basis für Ihre Entscheidung. Dann geht es ans Objekt: wie, wo, wie teuer, welcher Renovierungs- oder Reparaturbedarf und weiter? Dazu aber mehr im nächsten Beitrag. (jw)

Autor Jürgen Weller, Medienbüro DialogPresseweller (www.presseweller.de), schreibt und veröffentlicht seit über 35 Jahren Finanzierungs-, Bau- und Hauskaufthemen. Wichtig ist ihm, für Leserinnen, Leser und User neutrale Texte mit allgemeinen Tipps zu schreiben, unbeeinflusst von werblichen oder unternehmensbezogenen Vorgaben oder solchen Hinweisen. Konditionen zu Zinssätzen sowie die je nach Region völlig unterschiedlichen Grundstücks-, Bau-, Kauf- und Mietpreise sind beispielhaft angeführt und beziehen sich auf den Zeitraum der Erstveröffentlichung. Zukünftige Veränderungen sind nicht ausgeschlossen. Irrtum bleibt stets vorbehalten.


1 Kommentar:

  1. Wirklich sehr interessant!
    Ich spiele schon länger mit dem Gedanken eine Immobilie zu kaufen. Da ich es langsam leid bin Miete zu bezahlen. Weil ich mir denke, dass ich das ganze Geld auch gleich in eine eigne Wohnung oder in ein eigenes Haus investieren könnte. Aus diesem Grund habe ich mich auch schon mit einem Bauträger (http://www.demos.de/portal/web/Demos/Bautraeger-in-Muenchen.aspx) in der Umgebung in Verbindung gesetzt. Ob ich jetzt kaufe oder nicht, habe ich bis jetzt aber noch nicht entschieden. Jedenfalls schon mal Danke für die Tipps!!

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