Samstag, 7. Januar 2017

Haus-Neubau – Auch die Form entscheidet über die Kosten





Eine Ebene oder eineinhalbgeschossig/ Hohe Energiespar-Anforderungen


7. Januar 2017. Siegen (DiaprW). Wieder immer mehr Menschen entscheiden sich seit wenigen Jahren dafür, ein eigenes Haus zu bauen oder schlüsselfertig bauen zu lassen. Im Jahr 2015 stieg die Zahl genehmigter Wohnungen um deutlich über acht Prozent*.  Nach Wohngebäuden mit mehr als drei Wohnungen lagen Gebäude mit einer Wohnung vorne, also das typische Einfamilienhaus. Angesichts der auch zurzeit noch relativ niedrigen Zinsen für Baukredite überlegt sich mancher, trotz vielleicht guter Mietwohnung lieber in einen nach eigenen Vorstellungen geplanten Neubau zu ziehen. Insgesamt gesehen, hat Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern noch Nachholbedarf beim Wohneigentum. Voraussetzung für den Neubau ist zuerst, einen Bauplatz in gewünschter Lage zu haben.

Der Wunsch, ein eigenes Haus zu haben, ist seit jeher groß. Die Baukosten selbst werden in der Regel höher sein, als vielleicht noch vor drei Jahren. Das liegt nicht nur an der allgemeinen Preisentwicklung, die im Immobilienbereich anders war, als es die bis etwa Oktober 2016 noch sehr geringe allgemeine Inflationsrate vermuten lässt. Vom Grundstück an sind die Gesamtkosten für einen Neubau – wie bei Bestandshäusern – je nach Region oder Ort sehr verschieden. Hier und da haben die Hypothekenzinsen bereits ganz leicht angezogen, aber bis dato gab es noch Baudarlehen für nominal um die 1,5 Prozent – je nach Festschreibungszeit niedriger oder höher. Die Entwicklung bleibt abzuwarten. Aufgrund der bereits erfolgten Basiszinserhöhung in den USA im vorigen Jahr und dort weiter zu erwartenden Zinssteigerungen sowie der allgemeinen wirtschaftliche Situation könnten auch bei uns in diesem Jahr leichte Erhöhungen kommen. Manche Fachleute sehen das so.  

Höhere Kosten als früher/ 70.000 D-Mark?

Während beim Kauf eines Bestandshauses der Abtrag zum Teil sogar deutlich niedriger sein kann, als die derzeitige Miete, wird es beim Neubau nur eventuell so etwa hinkommen. Gegebenenfalls muss man einen höheren Abtrag als die derzeitige Miete einkalkulieren. Abgesehen von allgemeinen Preissteigerungen ist zu vermuten, dass sich gegenüber früher das Bauen durch die Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEv) verteuert (hat). Der Staat hat seit dem Vorjahr noch schärfere energetische Vorgaben gesetzt, die zu höheren Kosten führen könnten. Klar, dabei spielt auch wieder die EU-Bürokratie mit. Es geht unter anderem weiterhin um Luftdichtheit und Dämmwert der Außenhülle des Hauses. Sie soll nochmals gegenüber der vorigen Bestimmungen um rund 20 Prozent geringer sein. Interessant, da zum Beispiel hinsichtlich der Dämmdicken schon vor Jahren Fachleute ab einer bestimmten Dicke des Dämmmaterials eine weitere Verstärkung in Sachen Effizienz für weniger sinnvoll hielten. Die Berücksichtigung erneuerbarer Energien bei den Heizsystemen spielt ebenfalls eine Rolle. Die Energieeffizienz neuer Bauten soll insgesamt um rund 25 Prozent verbessert werden. Auf die Zukunft gesehen wird das wohl noch nicht das Ende der Fahnenstange sein. 
Insgesamt muss also gut kalkuliert werden, bis zu welchem Gesamtkostenbetrag das Haus problemlos finanzierbar ist. Je nach Ausstattung, Bauweise, Größe und Anbieter sowie ob mit oder ohne Keller muss man für das Gesamthaus ohne Grundstück ab etwa 1200/ 1400 Euro bis deutlich über 2000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren. Die Preise sind nur annähernd, weil es auch darum geht, ob ein Keller dabei ist oder nicht. Außerdem können die Preise je nach Lage oder Region nach oben oder unten tendieren. 
Man mag es sich in diesem Zusammenhang kaum vorstellen, dass man Ende der 1960er-Jahre noch ein vollunterkellertes Haus mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche schlüsselfertig, eingeschossig und in einfacher Ausstattung für um die 70.000 D-Mark erstellen lassen konnte! Okay, man verdiente auch weniger und es gab noch keinen Euro. Aber man hatte ein eigenes Haus, was man nach und nach ausstattungsmäßig verbessern konnte, wenn man wollte. 
Beim konventionell geplanten und gebauten Haus ergeben sich die voraussichtlichen Gesamtkosten aus der Ausschreibung des Architekten, bei einem Schlüsselfertighaus erfährt man Details und den Endpreis für den jeweiligen Leistungsumfang aus den Katalogen der Anbieter.
!Lesen Sie in einem späteren Beitrag, was Sie kostenmäßig alles berücksichtigen müssen.

Wichtiger Faktor: Hausart

Wie soll's denn sein, das neue Haus: ebenerdig im Bungalow-Stil, eineinhalbgeschossig, mit oder ohne Keller? Diese Faktoren und die Gesamtgröße haben gewichtigen Anteil an den Baukosten. Keller ja oder nein? Ein Kellergeschoss bietet viele Vorteile. Besonders bei Hanglagen wäre es schade, darauf zu verzichten, da sonst auch Kosten durch „verlorenes Mauerwerk“ entstehen. Entsprechend geplant, lässt sich eine so genannte Einliegerwohnung einrichten. Auch Jugend-, Spiel- oder Freizeitzimmer oder Büro haben hier ihren Platz. Immer ist das Untergeschoss ein guter Platz für die Heizanlage des Hauses, für Hauswirtschafts-, Lager-/ Vorratsraum, als „Waschküche“ sowie je nach Lage für die Garage.
Bei ebenerdigen Grundstücken muss man überlegen, ob man es bei einer Bodenplatte belässt. Insbesondere für Hauswirtschafts- und Lagerraum sowie Heizung muss dann Platz im Erdgeschoss geschaffen werden. In der Regel verändern sich dadurch die Gesamtfläche und die Kosten.

Ebenerdige Bauweise mit Vorteilen im Alter

Baustil-Trends gab es in den vergangenen Jahrzehnten viele, inklusive vorgezogener Erkerbereiche oder Pultdächern. Die gesamte Wohnfläche auf einer Ebene im Erdgeschoss zu haben, ist praktisch. Dieser so genannte Bungalow-Stil war einmal modern und hat in den vergangenen Jahren wieder mehr Freunde gewonnen, wenn man sich in den Neubaugebieten umsieht. Die ebenerdige Bauweise ohne Treppen hat zweifellos im Alter große Vorteile! Sie ist in der Regel aber teurer, als die Wohnfläche auf zwei Ebenen aufzuteilen. Im einfacheren Stil ist ein flaches Satteldach aufgesetzt. Das ist kostengünstig. Ebenerdige Winkelhäuser, ebenfalls oft zu sehen, sind in der Regel teurer, weil mehr Wandfläche benötigt und eine andere Dachführung notwendig wird. Im Innenbereich sind bei manchen Häusern seit wenigen Jahren große offene, türlose Flächen zu sehen, meist im Bereich Küche, Essen, Wohnen wie beim oben abgebildeten Grundriss. 

Eineinhalbgeschossige Bauweise

Ob in Siedlungen aus den 1930er- und 1940er Jahren oder in Neubaugebieten: Die eineinhalbgeschossige Bauweise ist immer erhalten geblieben. Das ist eine kostengünstigere Version, weil auf kleinerer Grundfläche große Wohnfläche entstehen kann. Häufig sind im Erdgeschoss Wohnbereich und eventuell Büro oder Hauswirtschaftsraum untergebracht, im Obergeschoss der Schlafbereich, auch mit Gästezimmer. Dafür ist ein entsprechend steiles Dach erforderlich, mit dem es dann auch noch einen für Ablagen und Co. nutzbaren Dachboden gibt. Die Schrägen lassen sich mindern, indem noch ein Drempel auf das obere Mauerwerk aufgebracht wird. Außerdem sorgen Gauben in Teilbereichen für gerade Wände und Fenster.



Eineinhalbgeschossige Häuser mit Satteldach, bei denen der Wohnraum auf Erd- und Dachgeschoss verteilt ist, sind oft zu sehen.

Zwei Geschosse

Zwei Vollgeschosse kosten, je nach Wohnfläche, in der Regel mehr als ein eineinhalbgeschossiges Haus. Auch hierzu gibt es noch viele Häuser aus den 1920er- bis 1940er-Jahren, die Keller, zwei Vollgeschosse und dazu noch ein Dachgeschoss hatten, das teils als Wohnraum ausgebaut wurde. So ab Mitte der 1990er-Jahre kam dieser zweigeschossige Einfamilienhausbau auch wieder auf: Das Obergeschoss ist dabei teils im Grundriss etwas kleiner, so dass sich eine umlaufende Terrasse ergibt. Es ist an „südliches Wohnen“ angelehnt. Sieht gut aus!

Satteldach vorn

Es gab Zeiten, da galt das Flachdach als modern. Aber im Bereich der privaten Einfamilienhäuser änderte sich das bald wieder. Es fehlt nutzbarer Dachraum. Der eine oder andere Bauherr berichtete nach einiger Zeit auch über Dachprobleme. Das am meisten zu sehende Dach ist das Satteldach, mal steiler, mal flacher. Es ist auch die wohl preiswerteste Form, seinem Haus ein schützendes Oberteil zu geben. Teurer ist in der Regel ein Walmdach, ebenfalls in verschiedenen Neigungen ausführbar. Es sieht schick aus bei eingeschossigen Häusern, auch mit Winkelbereich. Es wurde und wird teils ebenfalls auf zweigeschossigen Häusern verwendet.


Ein Walmdach sieht schick aus.(Alle Darstellungen, Fotos:(c)presseweller)


Da der Neubau insgesamt eine Kostenfrage ist, müssen Sie sich entscheiden, wie Ihr Haus aussehen soll und welche Gesamtkosten tragbar sind. 
Achtung: Ganz alleine können Sie meist nicht entscheiden! Sie müssen sich nach den Vorgaben des behördlichen Bebauungsplanes richten. Der gibt oft neben Bebauungslinien auch Geschosshöhen, Dachformen und Weiteres vor. (jw)

* Nach Angaben von destatis.de, dem Portal des Statistischen Bundesamtes 

!Lesen Sie demnächst: Innengestaltung und Wohnfläche, Zusatzkosten, Finanzierungshinweise, inklusive schärferer Kreditvergabeprüfung.

Autor Jürgen Weller, Medienbüro DialogPresseweller (www.presseweller.de), schreibt und veröffentlicht seit über 35 Jahren zu Finanzierungs-, Bau- und Hauskaufthemen, basierend auf eigenen Kenntnissen und Recherchen. Wichtig ist ihm, für Leserinnen, Leser und User neutrale Texte mit allgemeinen Tipps zu schreiben, unbeeinflusst von werblichen oder unternehmensbezogenen Vorgaben oder solchen Hinweisen. Konditionen zu Zinssätzen sowie die je nach Region völlig unterschiedlichen Grundstücks-, Bau-, Kauf- und Mietpreise sind beispielhaft angeführt und beziehen sich auf den Zeitraum der Erstveröffentlichung. Zukünftige Veränderungen sind nicht ausgeschlossen. Irrtum bleibt stets vorbehalten.   


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